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Wissenswertes zur Vermietung von Wohneigentum

Mietrecht-Serie – Teil 1 von 5

Vermietung Mietserie 1
Vermieteter Wohnraum bietet dem Vermieter finanzielle Vorteile.

Wer Wohneigentum vermietet, wird mit vielen Fragen konfrontiert. Was kann bei der Steuererklärung geltend gemacht werden? Gibt es Regelungen bei der Vermietung an Angehörige? Im Teil 1 unserer Mietrecht-Serie steht die Vermietung im Fokus.

Finanzielle Vorteile für Vermieter

Gerne wird im Zusammenhang mit Immobilien von Betongold gesprochen. Damit soll auf die relativ hohe Sicherheit angespielt werden, die eine Immobilie gewährleistet, denn wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen – ganz egal, wie gut oder schlecht es unserer Wirtschaft geht. Einem Vermieter bietet eine Immobilie interessante finanzielle Vorteile, denn ein Teil der Anschaffungs-, Darlehens- oder Renovierungskosten ist von der Steuer absetzbar.

So beispielsweise die Kreditzinsen oder auch der Computer, der für die Verwaltung gebraucht wird. Auch Instandhaltungskosten und Handwerkerleistungen können (zumindest anteilig) bei der Steuer geltend gemacht werden.

Immobilien bringen finanzielle Sicherheit

Doch das Wichtigste an einer vermieteten Immobilie sind die regelmäßigen Mieteinnahmen. Die Mieteinnahme wird zu einem sogenannten passiven Einkommensstrom. Renditen zwischen 3 und 5 Prozent lassen sich in der Regel mit einer Immobilie erzielen. Mit einer Fremdfinanzierung kann diese unter Umständen noch gesteigert werden. Natürlich sind diese Renditen nicht mit mancher Entwicklung am Aktienmarkt vergleichbar, aber Immobilien gelten – je nach Lage – als relativ sicher und beständig. So steigen in vielen Großstädten in NRW die Preise für Häuser und Wohnungen aktuell teilweise im zweistelligen Bereich pro Jahr.

Keine Angst vor Mietnomaden

Viele Wohneigentümer beschleicht oft die Angst, bei der Vermietung auf sogenannte Mietnomaden hereinfallen zu können. Statistisch betrachtet ist die Wahrscheinlichkeit, an solche Mieter zu gelangen, zum Glück sehr gering. Sie liegt unter 3 Prozent. Die meisten Mieter sind „ganz normale“ Menschen, die ordentlich mit der gemieteten Wohnung umgehen und auch regelmäßig ihre Miete überweisen. Mit einer gewissen Sorgfalt bei der Auswahl des Mieters lässt sich das Risiko meist recht klein halten. Vermieter sollten sich grundsätzlich vorab über den Mietinteressenten informieren. Beispielsweise über eine Mieterselbstauskunft oder eine Bonitätsabfrage.

Weitere Informationen sind auf der Website der Schufa zu finden.

Verpflichtungen des Vermieters

Als Vermieter hat man seinem Mieter gegenüber natürlich Verpflichtungen. So muss zum Beispiel jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Im Laufe der Zeit „verbraucht“ sich eine Immobilie. Mit anderen Worten, es muss renoviert oder auch saniert werden. Die Kosten hierfür sind natürlich notwendig, zumal sie zum Werterhalt bzw. zur -steigerung beitragen. Darüber hinaus lassen sich viele Instandhaltungsmaßnahmen steuerlich geltend machen.

Vermietung an Angehörige

Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine günstigere Miete vereinbart. Zu niedrig sollte die Miete allerdings nicht sein, denn dann riskiert der Wohneigentümer steuerliche Nachteile. In Deutschland gibt es die sogenannte 66-Prozent-Regelung. Wenn Verwandte weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete bezahlen müssen, können die entsprechenden Steuervorteile nicht mehr vollständig ausgeschöpft werden. Mieten sind immer als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Von den Mieteinnahmen werden aber zuvor die Werbungskosten abgezogen. Dies sind die Zinsen, Abschreibungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie. Im Ergebnis kann dabei – je nach Einzelfall – ein Gewinn oder auch ein Verlust herauskommen. Ist letzteres der Fall, spart der Wohneigentümer sogar Steuern.

Abschreibung der Immobilie

Mieteinnahmen müssen beim Fiskus angegeben werden. Im Prinzip kann ein Vermieter sogar einen Überschuss erwirtschaften und fiskalisch dennoch einen Verlust ausweisen. Dafür ist die Abschreibung verantwortlich. Sie beläuft sich bei den meisten Immobilien jährlich auf linear 2 Prozent der Kauf- oder Baukosten. Auf den Kontostand des Immobilieneigentümers hat die Abschreibung keinen direkten Einfluss, wohl aber auf die Gewinn- und Verlustrechnung, da die Abschreibungen dort im Prinzip wie Kosten behandelt werden.

Miete nicht zu niedrig ansetzen

Weil an Verwandte oder Angehörige oft zum Sonderpreis vermietet wird, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Verlust zu verbuchen ist und folglich der Fiskus draufzahlen muss. Deshalb will der Gesetzgeber mit der 66-Prozent-Regelung Grenzen setzen. Übrigens gilt die Regel auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern.

Weitere Tipps zu diesem wie auch zu allen anderen Themen rund um Haus und Garten gibt Ihnen Ihr Verband Wohneigentum NRW e.V.

Mietrecht-Serie im Überblick


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