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Rechte und Pflichten – was Mieter und Vermieter wissen sollten

Mietrecht-Serie – Teil 2 von 5

Mietrechtserie Teil 2
Sowohl Vermieter als auch Mieter haben Rechte und Pflichten.

Wenn Mieter und Vermieter ihre grundlegenden Regeln kennen und diese einhalten, sollte einem entspannten Mietverhältnis nichts im Wege stehen. Worauf ist achten? Teil zwei unserer Mietrecht-Serie dient als Leitfaden für beide Parteien.

Harmonisches Mietverhältnis schaffen

Es könnte so schön sein: Der Vermieter übergibt die Schlüssel zur Wohnung und der Mieter zahlt immer pünktlich seine Miete. Doch leider gibt es bei der Vermietung immer wieder Streitpunkte. Der folgende Leitfaden soll dazu dienen, eine Grundlage für ein harmonisches Mietverhältnis zu schaffen. Denn das deutsche Mietrecht ist oft nur schwer zu durchschauen und Laien tun sich schwer. Wichtig ist daher für beide Seiten, die Rechte und Pflichten zu kennen.

Keine Vorschrift für Form des Mietvertrages

Ist ein passender Mieter gefunden, wird ein Mietvertrag geschlossen. Dabei ist die Form des Mietvertrags nicht vorgeschrieben – auch mündliche Verträge sind gültig, sofern die Kernbedingungen festgelegt sind: Wer ist Vermieter, wer Mieter, welche Wohnung wird ver- bzw. gemietet, wie hoch ist die Miete und wann beginnt das Mietverhältnis. Natürlich sind mündliche Verträge die Ausnahme, denn im Streitfall ist kaum ein Nachweis über die besprochenen Vereinbarungen möglich. Oft ist auch eine Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags. Der Mieter muss aber nicht alles unterschreiben. Manche Mieter möchten den Vertrag auch von einem Anwalt – beispielsweise vom Mieterverein – überprüfen lassen.

Selbstauskunft schafft Vertrauen

Vermieter sollten vom Mieter eine Selbstauskunft einfordern, auch wenn es hierzu keine rechtliche Grundlage gibt. Aber dies kann für beide Seiten zur Vertrauensbildung beitragen, denn der Eigentümer will schließlich sichergehen, dass der Mieter die Wohnung auch bezahlen kann. Mieter dürfen bei der Selbstauskunft keine bewusst falschen Angaben machen, denn sonst droht ihnen eine fristlose Kündigung. Und natürlich darf ein Vermieter nur Fragen stellen, die in direktem Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung stehen. Sprich Fragen nach dem Arbeitgeber, dem Einkommen, dem Familienstand und der Anzahl und dem Alter der einziehenden Personen.

Mittlerweile schreibt die EnEV (Energieeinsparverordnung) bei einer Neuvermietung die Vorlage eines Energie- bzw. Bedarfsausweises vor. Vermieter sind somit verpflichtet, bei Vertragsunterzeichnung solch ein Dokument vorzulegen.

Kaution

In der Regel fordern Eigentümer zum Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution ein. Sie dient praktisch als Sicherheit, falls der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Der Gesetzgeber hat allerdings Vorgaben gemacht, wie etwa eine Höchstgrenze von drei Monatskaltmieten. Wird eine Kaution verlangt, muss sie sicher, beispielsweise auf einem speziellen Mietkautionskonto, angelegt werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Kaution – sofern keine Forderungen mehr bestehen – inklusive Zinsen ausgezahlt werden.

Eine Kaution muss vom Mieter nicht zwangsläufig „auf einen Schlag“ bezahlt werden. Auch drei Monatsraten, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses fällig wird, sind denkbar. Die Kautionsrückzahlung unterliegt übrigens einer Verjährungsfrist von drei Jahren.

Pünktliche Mietzahlung

Vermieter haben das Recht auf den regelmäßigen und pünktlichen Eingang der Mietzahlungen. Dieser Zahlungseingang muss spätestens am dritten Werktag jeden Monats zumindest nachweislich auf das Konto des Vermieters angewiesen sein. Bleibt die Monatsmiete zweimal hintereinander aus, kann der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen. Eine Sonderregelung ist die Mietminderung. Sie kann greifen, wenn etwa der Wohnwert erheblich beeinträchtigt ist. Wirklich gerechtfertigt ist sie allerdings nur unter ganz bestimmten Bedingungen.

Anteilige Betriebskosten

Neben der Kaltmiete gibt es natürlich noch die Nebenkosten, sprich die umlagefähigen Betriebskosten. Diese werden nach einem Verteilerschlüssel auf alle Wohneinheiten des Hauses umgelegt, häufig nach Wohnfläche, manchmal auch nach Kopfzahl. Ein Vermieter darf nicht alle Kosten auf den Mieter umlegen. Abrechnen darf er aber folgende Positionen wie: Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Straßenreinigung und Müllabfuhr, um nur einige Beispiele zu nennen. Eine Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vorgelegt werden. Danach sind etwaige Nachforderungen des Vermieters nicht mehr zulässig. Reparatur- und Instandhaltungskosten muss ein Vermieter übrigens aus eigener Tasche bezahlen.

Hausordnung

Gibt es eine Hausordnung, müssen Mieter sich zwingend an die vertraglich festgelegten Regelungen wie Ruhezeiten, Reinigung von Keller und Treppenhaus, das Abstellen von Gegenständen im Hausflur usw. halten. Ebenso muss ein Mieter sich an die sogenannte Verkehrssicherungspflicht halten, sprich das Streuen und Schneefegen im Winter. Das Halten von kleinen Haustieren, wie etwa Fischen, Vögeln oder Hamstern ist im normalen Rahmen grundsätzlich erlaubt. Wenn ein Mieter seine Wohnung jedoch zu einer Voliere umfunktioniert, ist dies sicherlich kein normaler Rahmen mehr. Vermieter können das Halten von Hunden und Katzen unter gewissen Umständen untersagen. Am besten wird dieses Thema direkt vor Unterzeichnung des Mietvertrages angesprochen.

Obhutspflicht

Den Begriff der Obhutspflicht kennen vermutlich nur sehr wenige. Sie besagt, dass Mieter rechtlich dazu verpflichtet sind, mit der Wohnung und den gemeinsam genutzten Räumen des Hauses sorgsam umzugehen. Dazu gehört etwa, einen Mangel sofort mitzuteilen. Auch das regelmäßige Lüften und das Reinigen der Wohnung zählen dazu. Eigentümer haben übrigens das Recht, den sorgsamen Umgang mit der Wohnung in bestimmten Abständen mit Ankündigung zu kontrollieren.

Regelung von Schönheitsreparaturen

Beschädigungen und Abnutzungen in Wohnungen und Häusern sind oft nicht zu vermeiden. Dies ist auch nicht weiter schlimm, solange Vermieter und Mieter wissen, wer für welche Arbeiten zuständig ist. Sogenannte Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Decken und Wänden etc. sind nicht mehr grundsätzlich Sache des Mieters, denn dies fällt unter die Instandhaltungspflicht, und die ist Sache des Vermieters. Allerdings können Vermieter diese Pflicht auf ihre Mieter übertragen. Dabei muss aber auf die genauen Formulierungen geachtet werden, denn stehen rechtswidrige Klauseln im Mietvertrag, sind diese hinfällig.

Egal, ob eine Wohnung renoviert oder im nicht renovierten Zustand vermietet wird: Eine Vertragsklausel, die eine grundsätzliche End- oder Auszugsrenovierung verlangt, ist immer unwirksam! Ebenso eine Klausel mit festen Renovierungszeiträumen. Mieter müssen beim geplanten Auszug nur streichen, wenn es eine entsprechend wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen gibt und zusätzlich ein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht. Mit anderen Worten: Schönheitsreparaturen sind meist Verhandlungssache zwischen Vermieter und Mieter.

Vermietung einer nicht renovierten Wohnung

Wird eine nicht renovierte Wohnung vermietet und die künftigen Renovierungspflichten sollen auf den Mieter übertragen werden, muss der Eigentümer dem neuen Mieter beim Einzug eine ausreichende finanzielle Entschädigung für die unrenovierten Räume überlassen. Beispielsweise können dies ein entsprechender Geldbetrag für die Renovierungskosten oder der Erlass von Mietzahlungen sein. Haben sich beide Parteien vertraglich auf diese Variante geeinigt, ist der Mieter beim Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Vorausgesetzt natürlich auch hier, die Klausel im Mietvertrag ist gültig und es besteht tatsächlicher Renovierungsbedarf.

Bei Bodenbelägen wie Teppich oder Parkett besteht für den Mieter keine Pflicht, einen Austausch vorzunehmen, wenn die Bodenbeläge in normalem Maße abgenutzt wurden. Dies ist nur der Fall, wenn Teppich oder Parkett beschädigt wurden. Befinden sich in den Wänden kleine und unauffällige Dübel- oder Nagellöcher, besteht in der Regel kein Renovierungsbedarf. Ist die Klausel für Schönheitsreparaturen aber gültig, müssen Mieter diese Löcher entfernen, indem sie sie verspachteln und überstreichen.

Allgemeine Reparaturen

Mängel in der Wohnung oder am Haus müssen vom Mieter nicht hingenommen werden. Größere Mängel muss ein Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen. Kosten für sogenannte Kleinreparaturen, sprich Bagatellschäden, kann er aber per Mietvertrag auf den Mieter übertragen.

Mieter sind übrigens berechtigt, auf Mängelbeseitigung zu klagen oder die Miete zu mindern, wenn notwendige Reparaturen nicht innerhalb einer bestimmten Frist ausgeführt werden. In Notfällen – beispielsweise wenn im Winter die Heizung ausfällt – kann der Mieter aber auch sofort handeln. Dann reicht es, den Vermieter telefonisch zu informieren und sich die (wirklich notwendigen) Kosten ersetzen zu lassen.

Rechtzeitige Ankündigung von Maßnahmen

Energetische Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert einer Immobilie nachhaltig verbessern (etwa Schallschutz, Wärmedämmung oder neue Bäder) sind zulässig. Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich über Umfang, Beginn, Dauer und möglicherweise über eine höhere Miete informieren. Elf Prozent der Sanierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

Kündigungsfristen und Wohnungsübergabe

Bei den Kündigungsfristen eines Mietverhältnisses kommt es immer auf den abgeschlossenen Vertrag an. Bei einem unbefristeten Vertrag gilt für den Mieter – unabhängig von der Mietdauer – eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Anders für den Vermieter: Die Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate und kann somit maximal neun Monate betragen. Wer vorzeitig aus einem Mietvertrag ohne konkrete Nachmieterregelung aussteigen will, der kann im Ausnahmefall einen Nachmieter benennen, der den bestehenden Vertrag dann übernimmt. Dieser muss jedoch geeignet sein und nachweisen, dass er die Miete zahlen kann.

Grundsätzlich müssen Mieter die anvertraute Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben. Diese Übergabe sollte in einem Übergabeprotokoll bestätigt werden. In dem Protokoll werden auch eventuelle Mängel vermerkt, die noch vom Mieter beseitigt werden müssen. Ist die Wohnung in einem guten Zustand, steht der Rückgabe der Mietkaution nichts im Wege.

Weitere Tipps zu diesem wie auch zu allen anderen Themen rund um Haus und Garten gibt Ihnen Ihr Verband Wohneigentum NRW e.V.

Mietrecht-Serie im Überblick


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