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Pro und Contra Eigentumswohnung und Einfamilienhaus

Haus vs Eingetumswohung
Haus oder Eigentumswohnung – nicht immer eine leichte Entscheidung.

Wohneigentum zu besitzen, ist die beste Altersvorsorge – darin sind sich alle einig. Aber ist ein Haus besser als eine Eigentumswohnung? Oder doch umgekehrt? Die jeweiligen Vor- und Nachteile haben wir zusammengefasst.

Wer Eigentum erwerben möchte, steht häufig vor der Frage: Soll es eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus sein? Die Entscheidung hängt nicht immer nur allein vom Kaufpreis bzw. den Baukosten ab. Immer wichtiger wird der Faktor Lage! Das heißt, eine Eigentumswohnung in guter Großstadtlage kann durchaus teurer sein als das Einfamilienhaus auf dem Land. Die Lage einer Immobilie entscheidet auch darüber, wie gut sie sich vermieten lässt. Nachfolgend listet der Verband Wohneigentum NRW e.V. Argumente pro und contra Eigentumswohnung bzw. Einfamilienhaus auf.

Vorteile einer Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist in der Anschaffung in der Regel vergleichsweise günstiger als ein Haus. Somit ist sie meist leichter zu finanzieren, wodurch sich eine Kreditrückzahlung deutlich verkürzt. Auch die monatliche Belastung ist durch den günstigeren Kaufpreis meist geringer. Wartungs- und Reparaturkosten sind ebenfalls oft niedriger, da sie von der Eigentümergemeinschaft getragen werden und der Wohnungsbesitzer nur anteilig beteiligt wird. Und durch eine oft fest vereinbarte Hausgeldpauschale werden Eigentümer nicht durch plötzlich anfallende Kosten für Instandsetzungsarbeiten überrascht. Gibt es einen Verwalter, müssen sich Eigentümer nicht selbst um Handwerker oder die Nebenkostenabrechnung kümmern. Solche Leistungen übernimmt der Verwalter gegen ein entsprechendes Entgelt. Um Reparaturen in der eigenen Wohnung muss sich der Eigentümer allerdings selbst kümmern. Insgesamt betrachtet sind die finanziellen Belastungen für Instandhaltung, Betriebskosten und laufende Kosten in der Eigentumswohnung niedriger als beim Hausbesitz. Eigentümer haben so die Möglichkeit, mit geringeren finanziellen Mitteln eine Altersvorsorge bzw. Kapitalanlage zu schaffen.

Anforderungen des Alters bedenken

Allerdings ist auch bei der Eigentumswohnung die Lage entscheidend. Ist sie zentral in einem guten Viertel mit entsprechender Infrastruktur – Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Ärzten etc. – gelegen, ist der Kaufpreis höher als bei einer Wohnung in Randlage. Wer eine Wohnung für das Alter sucht und eine höher gelegene Etage bevorzugt, sollte unbedingt auf das Vorhandensein eines Aufzugs achten. Die Kosten für den Aufzug werden ebenfalls auf die Eigentümergemeinschaft umgelegt. Und gerade bei körperlichen Einschränkungen ist der Aufzug ein wichtiger Komfort- und Bequemlichkeitsaspekt. Ein weiterer Vorteil von Wohnungen gegenüber Häusern ist, dass sich die Räume meist nur auf einer Ebene befinden.

Mögliche Nachteile einer Eigentumswohnung

In einem Haus mit mehreren Eigentümern wohnt man „Wand an Wand“. Auch wenn Rücksichtnahme gefordert ist, kann es immer wieder zu Geräuschbelästigungen durch die Nachbarn kommen. Leider ist dies häufig auch ein Grund für Streitigkeiten. Darüber hinaus bestehen oft nur sehr eingeschränkte Gestaltungsfreiheiten und nachträgliche Veränderungen sind nur im geringen Umfang möglich bzw. bedürfen der Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft. Verfügt das Haus über einen Garten, ist der Eigentümer auch hier meist nur berechtigt, diesen anteilsmäßig zu nutzen. Bei Stadtwohnungen sollte unbedingt das Thema Parkplatz berücksichtigt werden, denn Parkraum ist hier meist knapp und teuer.

Vorteile eines Einfamilienhauses

Ein freistehendes eigenes Haus bedeutet für viele Menschen Ruhe und die Möglichkeit, ganz für sich zu sein. Hauseigentümer brauchen sich keine Gedanken darüber machen, ob es die Nachbarn stört, wenn Kinder in den eigenen vier Wänden schon morgens um sechs Uhr Ball spielen. Auch Feierlichkeiten müssen nicht abgestimmt werden – allerdings muss man sich an die gesetzlichen Ruhezeiten halten. Bei der Gestaltung von Haus und Garten haben Eigentümer vielfach freie Hand. Dies bietet insgesamt ein sehr hohes Maß an Flexibilität. Hinzu kommt, dass gepflegte Häuser in guter Lage meist im Wert steigen.

Nachteile eines Eigenheims

Die Bewirtschaftungskosten für ein Eigenheim sind durch Abgaben wie Steuern, Erschließungskosten, Versicherungen, Gartenversorgung und Anliegergebühren deutlich höher als bei einer Eigentumswohnung. Bereits bei einem Neubau sollten Eigentümer Rücklagen für mögliche Reparaturen bilden. Da die Anschaffungskosten eines Hauses deutlich über denen einer Wohnung liegen, ist in der Regel auch die monatliche Belastung zur Tilgung der Hypothek höher. Eine hohe Kreditaufnahme setzt wiederum eine hohe Liquidität voraus. Gerade die höhere finanzielle Belastung kann aber dazu führen, dass manchen die alleinige Verantwortung für die Immobilie zu viel ist. Wird die Immobilie nur von einem Verdiener finanziert, sollte der Lebenspartner bzw. die Lebenspartnerin über eine Versicherung abgesichert werden. Die Beiträge für derartige Versicherungen sind zurzeit recht günstig.

Grundsätzliche Überlegungen

Der Verband Wohneigentum NRW e.V. empfiehlt, beim Kauf einer Immobilie möglichst auf eine zügige Tilgung zu achten. Gerade, wenn die Immobilie auch als Altersversorgung dient. Als Faustformel gilt, dass beim Renteneintritt etwa 90 Prozent der Kaufsumme getilgt sein sollten, um mögliche finanzielle Schwierigkeiten aufgrund des dann geringeren Einkommens zu vermeiden.

Risikofreiheit durch mehr Eigenkapital

In den Zeiten niedriger Zinsen gehen viele Menschen davon aus, dass gerade bei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage eine Vollfinanzierung ideal ist. Doch dies stimmt nur bedingt. Gerade in der heutigen Zeit, in der Ersparnisse kaum Zinsen bringen, lohnt es sich, vorhandenes Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung einzusetzen. Auch Kreditinstitute „belohnen“ dies mit deutlich günstigeren Zinskonditionen. Und dies senkt insgesamt die Kosten für die Finanzierung. Eine Vollfinanzierung birgt auch das Risiko, dass der Eigentümer schon bei geringer Tilgungsrate und einer leichten Zinserhöhung in finanzielle Schwierigkeiten geraten kann. Rund 20 Prozent Eigenkapital sollten beim Kauf ein Wohnung bzw. 30 Prozent beim Kauf eines Hauses investiert werden. Eigenmittel zwischen 40 und 50 Prozent gewährleisten eine relative Risikofreiheit. Je geringer der Anteil an Fremdmitteln ist, umso weniger Zinsen fallen an.

Faustregel für Rücklagen

Egal ob Haus oder Eigentumswohnung – im Laufe der Jahre fallen Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an. Beim Hauskauf gilt die Faustregel, jährlich etwa ein Prozent des Kaufpreises zurückzulegen. Sollte beispielsweise einmal ein neues Dach fällig werden, ist der Eigentümer so gewappnet. Doch auch bei einer Eigentumswohnung besteht die Gefahr, dass außergewöhnliche Kosten anfallen können, die sich nicht über die Rücklage decken lassen. Auch in dem Fall werden die Eigentümer anteilig zur Kasse gebeten.

Clever planen und kaufen

Wer sein Haus oder seine Wohnung im Alter selbst nutzen und mietfrei wohnen möchte, sollte bereits heute an die Anforderungen von morgen denken. Sprich, das Objekt sollte möglichst barrierefrei sein bzw. es sollte mit geringem Aufwand möglich sein, Barrieren zu beseitigen. Auch dieser Aspekt erhöht übrigens mögliche Vermietungschancen, wenn das Objekt doch als Kapitalanlage genutzt werden soll. Was viele Menschen nicht bedenken: Im Alter ist ein Haus oft zu groß und wird dadurch zum „Klotz am Bein“. Von daher kann es sinnvoll sein, direkt eine Einliegerwohnung mit einzuplanen, in die der Eigentümer später einmal selbst einziehen kann. Bis dahin kann die Wohnung vermietet werden und bringt somit Einnahmen.

Die Lage ist entscheidend

Anders als noch vor einigen Jahren, ist die Lage einer Immobilie heute das alles entscheidende Kriterium. Dies gilt für die städtische Immobilie ebenso wie für die ländliche Region.

Eindrucksvoll ist dies auch in der Studie „Wohnimmobilien zur Altersvorsorge“ des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) aus dem letzten Jahr belegt. In der Studie werden sogenannte LILA-Lagen empfohlen: Dort, wo es schön ist (L wie Landschaft), wo man gut hinkommt (I wie Infrastruktur), wo etwas geboten wird (L wie Lebensqualität) und wo man Arbeit findet (A wie Arbeit), lohnen sich Investitionen. Die Studie steht auf den Internetseiten des Deutschen Instituts für Altersvorsorge zum Download bereit.

Ein weiterer Vorteil einer guten Lage ist die konstante Wertentwicklung der Immobilie. Ein nicht unerheblicher Lagefaktor ist auch die regionale Wirtschaft. Ist die Stadt oder der Ort nur von ganz wenigen Unternehmen abhängig, kann dies ein Nachteil sein – gerade wenn einer dieser großen Arbeitgeber in Schieflage gerät.

Immobilie als Altersversorgung

Wer für das Alter mit einer Immobilie vorsorgen will, kann den wirtschaftlichen Entwicklungen deutlich gelassener entgegensehen. Denn auch im Hinblick auf die Altersvorsorge ist die eigene Immobilie kaum zu schlagen. Sobald das Haus oder die Wohnung finanziert sind, steht ein Wert zur Verfügung, den Mieterhaushalte so in dieser Form nicht vorweisen können.

Die Ausstattung

Im Falle eines Wiederverkaufs, sollte die Ausstattung der Immobilie besonders passend für eine Zielgruppe sein. Beispielsweise ist gerade für junge Familien neben der Bezahlbarkeit das Vorhandensein eines Gartens wichtig. Ältere Menschen achten hingegen mehr auf großzügige Bäder, die sich für Pflegebedürftige leicht umrüsten lassen. Ebenfalls ein Argument: Je zeitloser und je weniger modisch beispielsweise das Design von Fliesen, Bodenbelägen oder Sanitäranlagen ist, desto wertbeständiger bleibt die Immobilie.

Fazit

Häuser sind im Vergleich zu Eigentumswohnungen zwar teuer, aber aufgrund vieler Vorteile die insgesamt bessere Variante – vorausgesetzt, die finanziellen Mittel sind vorhanden. In jedem Fall sollten die Kosten realistisch ermittelt und die Baufinanzierungszinsen verglichen werden. Die Zinsbelastung ergibt sich aus den meist umfassenderen Anschaffungskosten sowie den höheren laufenden Kosten.

Hausbesitzer müssen allein für ihre Kosten aufkommen, während beim Wohnungseigentum viele Kosten anteilig aufgeteilt werden. Wer ein Haus kauft, möchte in der Regel raus aus der City. Die bedeutet oft längere Wege zur Arbeit, zu Ärzten, Einkaufszentren etc. Allerdings steht dem eine ruhigere Lage gegenüber, die mehr Lebensqualität bietet. Generell zeigt sich immer wieder, dass sich Häuser eher für Menschen eignen, die bereit sind, über einen langen Zeitraum mit Schulden leben zu können. Für Menschen, die mit weniger Gestaltungsmöglichkeiten zufrieden sind und die eine geringere finanzielle Belastung eingehen wollen, ist meist die Investition in eine Eigentumswohnung die bessere Wahl.


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