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Die Mietkaution – finanzielle Sicherheit nur für bestimmte Fälle

Mietrecht-Serie – Teil 3 von 5

Mietrechtserie Teil 3
Drei Kaltmieten sind für die Mietkaution üblich.

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit – beispielsweise für Schäden oder Mietrückstände, die ihm durch den Mieter entstanden sind. Im Teil drei unserer Mietrechtserie wird aufgeklärt, was man darf und was nicht.

Für Eigentümer birgt die Vermietung der eigenen Wohnung oder des Hauses immer ein gewisses Risiko. Um dieses Risiko finanziell abzusichern, wird bei einer Vermietung oft eine Kaution verlangt. Im Streitfall kann der Eigentümer seine Kosten über diese Einlage decken. Allerdings darf er nicht uneingeschränkt über die Kaution verfügen. Die Gründe, eine Kaution einbehalten zu wollen, sind unterschiedlich. Mal sind es verwohnte Räume und beschädigtes Inventar, mal ausstehende Mietzahlungen oder die nur ungenügende Beseitigung von Schönheitsmakeln. Gerät ein Eigentümer an „unzuverlässige Mieter“, die eine Wohnung nach der Räumung in einem Zustand übergeben wollen, der nicht den Vereinbarungen im Mietvertrag entspricht, dürfen die entstehenden Kosten in der Regel durch die Mietkaution beglichen werden.

Drei Monatsmieten üblich

Meist beträgt die Kaution drei Nettokaltmieten, auch wenn der Gesetzgeber hier keine Obergrenze definiert hat. Dieses Geld muss der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses auf einem verzinsten Konto mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Das Kautionskonto muss klar vom Privatvermögen getrennt werden. Denn auf diese Weise erhält der Mieter die Sicherheit, dass seine Bürgschaft nicht gepfändet wird – beispielsweise in dem Fall, dass der Vermieter in finanzielle Not gerät oder gar Privatinsolvenz anmelden muss.

An das Geld der Kaution darf der Eigentümer nur heran, wenn der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand übergibt oder er ausstehende Zahlungen nicht begleicht. Mögliche Verwendungszwecke der Kaution sind somit:

  • Das Ausbessern von schlecht oder gar nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen, die zuvor vertraglich vereinbart wurden.
  • Renovierungskosten, die durch nicht zurückgebaute Umbauten des Mieters entstehen.
  • Ausstehende Nachzahlungen der Neben- oder Betriebskosten sowie etwaige Mietschulden.
  • Schäden, die der Mieter durch einen unsachgemäßen Umgang (z. B. starke Feuchte- und Schimmelbildung durch mangelndes Lüften) verursacht hat.
  • Auflaufende Kosten durch eine verspätete Rückgabe der Mietwohnung.

Trotzdem dürfen Vermieter eine überlassene Kaution nicht kommentarlos für diese Zwecke verwenden. Die durch die Mietsicherheit gedeckten Kosten müssen berechtigt und die Höhe der aufgewendeten Zahlungen für die Beseitigung von etwaigen Schäden durch Rechnungen belegt werden. Diese Informationen muss der Eigentümer seinem Mieter in der Abrechnung, die er nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszahlung der verbliebenen Barkaution ausstellt, schriftlich mitteilen.

Wie lange dürfen Vermieter die Kaution einbehalten?

Beliebig lange dürfen Vermieter die Kaution nach Auszug des Mieters nicht als Sicherheit einbehalten. Das Gesetz sieht hier eine Rückzahlungsfrist von drei bis sechs Monaten vor. Denn: Einige Schäden an der Wohnung werden erst nach längerer Zeit sicht- und einschätzbar. Zudem muss der Vermieter seinem Mieter gegebenenfalls die Möglichkeit einräumen, unterlassene Schönheitsreparaturen nachträglich zu beseitigen. Wie viele Tage der Eigentümer seinem Mieter für die Nachfrist einräumt, hängt vom Umfang der auszuführenden Arbeiten ab. Das Kammergericht Berlin legte in einem Urteil (AZ 8 U 38/06) einen Zeitraum von 14 Tagen fest.

Ist jedoch bereits beim Auszug des Mieters klar, dass keine Ansprüche gegen ihn vorliegen, wird die Rückzahlung sofort fällig.

Wichtig: Nach sechs Monaten verjähren jegliche Schadensersatzansprüche. Damit besteht kein Grund mehr, die Bürgschaft als Sicherheit gegen finanzielle Einbußen einzubehalten. Vermieter dürfen sie nun sowieso nicht mehr verwenden (§ 548 BGB). Ausnahme: Steht die jährliche Betriebsnebenkostenabrechnung noch aus, dann darf der Vermieter einen Teil der Kaution bis zur Begleichung der Außenstände einbehalten. Hier gilt ein maximaler Abrechnungszeitraum von 12 Monaten nach Auszug des Mieters. Vermieter sollten diesen Zeitraum jedoch nach Möglichkeit nicht voll ausschöpfen.

Weitere Tipps zu diesem wie auch zu allen anderen Themen rund um Haus und Garten gibt Ihnen Ihr Verband Wohneigentum NRW e.V.

Mietrecht-Serie im Überblick


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